来信标题:
关于突破老小区加装电梯难题 探索“6+N”模式的建议
来信编号:
网[2019]000041227
来信时间:
2019-06-5
来信内容:

【人民建议征集】 关于突破老小区加装电梯难题 探索“6+N”模式的建议 今年两会上,国务院总理李克强在做2019政府工作报告时,提到“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,支持加装电梯等生活服务设施。让城市更加宜居,更具包容和人文关怀”。从总理的政府工作报告中可以看出,城镇老旧小区量大面广,生活服务设施条件差,严重影响居民的生活,急需改造提升,支持加装电梯,充分表明了加装电梯市场规模以及迫切性。随着老龄化社会的提前到来,为老旧住宅加装电梯,解决老年人上下楼出行问题,已成为一个亟待解决的社会问题。由于诸多方面的原因,老旧小区加装电梯之路仍是充满了艰难坎坷,老住宅加装电梯,到底有多难? 第一协商难。根据本市文件规定,既有多层住宅加装电梯须经二次征询:第一次,增设电梯所在楼须90%业主同意,若涉及占用小区土地或专有部位,征得相关权利业主三分之二以上同意;第二次,改造方案和资金筹措方案,须加装电梯幢业主三分之二以上同意并签订改造协议。第二协调难。目前,无电梯旧楼住户为加装电梯的意见大致是,高层迫切希望加装电梯,相反,低层住户对加装电梯的愿望并不强烈,甚至是反对,高低层住户间的“暗战”屡见不鲜。因此对于加装电梯大多持否定态度,本单元只要有一户阻挠,加装电梯的事项往往就会搁浅。第三办理难。尽管目前的安装项目的审批程序已经简化到15个图章,可对老年人而言,仍然手续繁复。既要了解报批程序,一趟趟地奔走,又要有工程、财务知识,难度甚大。项目申请设计的部门很多,除了房管、规划、建设施工等部门,还有消防、绿化、卫生等部门。第四难:老旧小区改造难。电梯安装运行维护成本较高,一般居民家庭难以承受,或者对于加装费用各楼层应承担多少比例不能统一意见,有些低层的住层还要求给予一定的补偿,补偿标准如何确定也有较大分歧。值得注意的是,还有许多从上世纪五十年代到九十年代年代建造的多层建筑没有电梯,有些甚至七层楼都没有电梯,这个问题已经到了必须要解决的地步,这些老先生已经70~80岁,没有电梯上不去、下不来。针对老小区加装电梯难题,希望相关部门应跨前一步,探索对多层居民楼进行加层加建、实施“6+N”模式。从目前的情况来看,上海老公房加装电梯的“6+N”模式相对来讲,操作性比较强,成功的可能性也比较大。就是在顶楼加盖N层,然后开发商或者物业卖掉楼层,然后用来支付加装电梯的费用,对受到采光、噪音影响的一楼、二楼给予一定的补贴。虽然有点影响,但能拿补偿,那一楼、二楼的业主的反对声也就少了。如何让“6+N”模式落地,还有几个方面需要进一步深化研究。首先,合法审批。实施“6+N”模式,无论是电梯安装还是楼层加盖,都要做到依法依规审批。比如,加盖楼层涉及到房屋安全和房屋采光的论证,新增的楼层必须明确权属才能合法出售;加装电梯涉及到占用土地、影响小区绿地和房屋面积等;在居民住宅上实施该工程,如何取得住户的支持和同意。解决这些问题需要多个政府部门形成共识,还需要在现行法律框架下创造性地开展工作。其次,实施“6+N”模式在建筑工程技术上,其安全性和科学性还需严谨论证。任何一个民生工程,都要把保障人民群众的生命安全放在首位。老旧房屋的加层和电梯加装,必须遵循科学规律,要确保万无一失才能实施。上海也有不少老房子加装电梯成功的案例。“出小钱就能办大事”的创新模式———上海“普陀模式”。前几年,普陀区甘泉路街道甘泉苑小区,街道牵头选了两幢老式居民楼试点加装电梯,采取由政府部门主导,引进社会资本,对符合条件的居民楼进行电梯化改造,并在顶楼加建复式新房。加建新房与一楼住户置换,腾出一楼面积新建社区活动室等公共服务设施。居住环境提升,为通常阻力大的一楼业主带来利益。老旧小区加层后加装电梯,上海其实是有相关规定的。根据《上海市旧住房综合改造管理办法》第十八条(高度控制),旧住房成套率改造项目需要加层的,一般只能在原建筑上增加一层,确有特殊情况,经市规划国土资源局,市住房保障管理局和项目所在地区县政府共同审核,在符合相关技术条件以及征询相关利益关系人的前提下,可以增加两层。如何为老旧小区电梯加装工作提速,提出以下建议:一、建议政府尽快为加层安装电梯的楼房开设绿色通道,出台相关法规条例,突破现有一些建设法规,给予房屋的合法性,6楼加盖到N层是否属于新建违法搭建从法律上予以支持,同时产证办理的时间等都应予以支持。二、建议老旧小区加装电梯采用加层扩建出售凑钱的方式,即“6+N”模式。即在老旧小区原有的6层老房子的顶层再加盖N层,加层由政府回购,或者把一楼住户换到N楼,一楼对外出售,或者作为商品房面向市场出售,其所得用于补贴电梯安装和保养费用,从而实现成本覆盖和市场化运作。三、建议由政府牵头,联合建设、规划、质监等部门组织调研,成立老旧楼安装电梯专项工作组。推进一门受理,进一步简化优化审批流程。四、建议将电梯轿厢作为发布广告的场所,收取一定的广告费用,所获收益用于支付加装电梯费用、利害相关方补偿和日后电梯的维护管理费用等,以适当减轻居民负担。 


发布日期:
2019/06/20 12:00:00
回复单位:
上海市住房和城乡建设管理委员会
回复内容:

信访事项答复意见书同志:您给李强书记“关于突破老小区加装电梯难题,探索‘6+N’模式的建议”收悉。经研处,现将办理意见答复如下:一、有关加装电梯的问题你来信反映加装电梯存在协商难、协调难、办理难、老旧小区改造难等问题。对此,本市发布《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》以来,边试点,边出台支持加装电梯的政策,同时不断简化程序,优化流程,完善政策,基本形成了本市多层住宅加装电梯的政策体系,相关政策的效应正在显现,加装电梯的数量、规模呈加速攀升趋势。去年下半年,本市相关部门对加装电梯中存在问题瓶颈、政策进行了全面分析梳理,起草了《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见(送审稿)》,即将由市政府印发。对你谈及的加装电梯的协商难、协调难、办理难等问题,在《若干意见》中都有相应的工作措施要求。《若干意见》进一步确立了“坚持业主主体”,“推动业主协商”,“政府各级负责”的推进机制;引入前期评估机制,完善配套措施,倡导“能加、愿加则尽加、快加”;进一步放宽适当调整意愿征询比例加装电梯的启动门槛,优化审批流程,并且要求各区结合实际,落实“一门式”受理,“一网通”办要求。同时加大政策扶持力度,允许业主提取住房公积金,增加政府补贴资金,要求相关配套单位提供便利,并给予收费优惠。针对业主办理加装电梯手续难的问题,本市将进一步培育和鼓励第三方社会组织和专业单位,倡导专业的事情有专业的人士办理的理念,为业主加装电梯提供手续办理、设计施工“一条龙”服务。二、有关探索“6+N”加层模式的建议本市市住建委会同原市政府法制办、市发展改革委、市规划等相关部门对多层既有住宅加层加装电梯,尤其是既有住宅加层的相关政策、行政审批等进行了专题座谈和研究,并形成共识。1、关于多层住宅加层的性质界定及政策适用一是多层住宅加装电梯与多层住宅加层是两个不同的概念,适用的法规政策、技术标准等不同,应严格区分而不可混为一谈。二是对建成区既有多层住宅进行加层,是建设工程的改建扩建工程,属建设行为。多层住宅加层的土地获取、规划方案、建设工程监管、房地产出售等行为应当遵循和符合现行的房地产开发、城市规划、建设管理等相关法律法规和技术规范标准。2、多层住宅加层涉及的其他问题一是对建成区实施加层,将进一步加大居住区的建筑容量和人口密度,涉及规划的调整和社会资源、公共利益、居民利益的再平衡,有引发社会矛盾的风险。特别是本市中心城区的早期建造的居住区公共配套标准较低,已经凸显的停车难、乘车难、交通堵及商业、医疗、教育、养老配套设施严重不足的矛盾,若对多层进行加层,将进一步加剧这些矛盾。二是本市的多层住宅大多建造于上世纪,使用年份大多已经超过20-30年,其小区密度较高,建造标准、结构安全可靠性、抗震设防、公建配套等远低于现行规划建设标准。三是大部分多层住宅的建筑间距、日照等已经达到规划要求的极限或低于现行技术规定,加层将进一步恶化居住环境。综上所述,对多层住宅加层,无法符合现行法律法规和相关技术规范的要求,将对市民的整体居住质量、生活环境、小区运行管理带来较多的不利影响,不宜推进这一模式。感谢你对本市工作的关心和支持。上海市住房和城乡建设管理委员会2019年6月5日