沪住建规范〔2017〕9号

各有关单位：

　　为切实做好本市房地产企业自持租赁住房建设管理工作， 根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号）及相关规定，就有关问题通知如下：

　　一、本市土地出让合同明确要求房地产企业需全部自持用于市场化租赁的住房（以下简称“租赁住房”）新建与存量建设用地转型项目，适用本通知。

　　二、市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局和市房屋管理局指导、监督全市租赁住房建设管理工作。各区建设管理委、规划土地管理局、住房保障房屋管理局负责对辖区内租赁住房建设进行监督和管理。

　　三、租赁住房的设计标准，本通知有明确规定的，按照本通知执行；本通知未明确的，应按照《住宅设计标准》（DGJ08-20）及其他国家和本市相关设计规范、标准、要求执行。

　　四、租赁住房应重视建筑形体与空间的整体环境效果，倡导采用开放式街区理念，增加邻里交往公共空间的设置，宜通过设置户外连廊、底层架空等方式提供户外活动的场地与空间。鼓励开发、设计单位在房型设计及建筑室内空间上创新理念，满足市场租赁的需求。

　　五、本市租赁住房市场培育过程中应以中小套型为主（中小套型面积标准按照多层不大于90平方米，小高层不大于95平方米，高层不大于100平方米控制）。产业园区平台建设的人才公寓等用途的租赁住房，中小套型住房比例可根据情况适当调整。随着租赁住房市场健全完善，应进一步优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。

　　六、租赁住房中使用燃气的厨房应设计为可封闭空间，在设有燃气泄漏报警切断保护装置情况下，厨房可与餐厅、过道合并，形成厨房兼餐厅的可封闭空间。厨房内设置的可燃气体探测器，应组成网络，报警信号应接入小区监控中心。

　　七、租赁住房应当根据新增人口数量并结合本地块或周边地区配套条件相应增加公共服务和市政基础设施。地块内依据《上海市控制性详细规划技术准则》的相关标准要求，在不超过地块建筑总量10%的范围内，重点建设物业服务用房、运动场地、养育托管点、文化活动室、生活服务点等公共服务设施以及给水泵站、燃气调压站、小型垃圾压缩站等市政设施，同时可根据实际需求情况，引导设置社区食堂、便利店、洗衣房、共享单车投放点、快递投放柜等经营性服务设施。

　　八、租赁住房配建机动车停车位和非机动车停车位的指 标，原则上可参照上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ08-7）中有关共有产权住房（经济适用住房）的相应指标，并应综合考虑租赁住房的承租对象、户型比例、户均面积、所处区域的道路交通、公共交通及公交枢纽等因素，通过交通影响评价程序合理确定配建停车位的具体指标。

　　九、租赁住房的技防系统建设应按照《住宅小区安全技术防范系统要求》（DB31/294）中公共租赁住房的要求配置技防设施。企业在方案设计、总体方案评审、施工图审查及竣工验收时应征询市公安局技防部门的意见，并根据国家标准《安全防范工程技术规范》（GB50348）要求进行工程设计、施工、检测和验收。

　　十、租赁住房鼓励围合式布局，应以南北朝向为主导，允许布置部分东西朝向住房。租赁住房的日照应保证50%以上的套型有一个居住空间能获得冬至日满窗有效日照时间不小于1小时。租赁住房地块内部间距可结合围合式布局适当放宽，但其间距不得小于《上海市城市规划管理技术规定》中所明确的住宅最小间距要求。在有需求且有条件的租赁住房地块中，经综合平衡，可适当配建集体宿舍。

　　十一、高层租赁住房的公共部位应设置自动喷水灭火系统和火灾报警系统。建筑高度大于54米的租赁住房，每户应有一间房间设置乙级防火门，该房间内、外墙体的耐火极限不应低于1小时，且应设置通向室外的耐火完整性不低于1小时的可开启外窗，该外窗不应开向天井。

　　十二、鼓励发展垂直绿化、屋面绿化等多种形式的立体绿化，创造宜居的居住环境。建筑基地内的集中绿地面积应不小于用地总面积的10%，每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。

　　十三、租赁住房应按照低碳、环保、可持续的理念设计、建设和运营管理。租赁住房应按照装配整体式建筑要求实施， 建筑单体预制装配率不低于40%或单体装配率不低于60%。租 赁住房应实施全装修，全装修设计应按《全装修住宅室内装修设计标准》（DG/TJ08-2178）及其它相关室内装修设计规范、标准、要求执行。鼓励试点实施支撑体与填充体分离的SI内装技术，推广整体卫浴和厨房等部品模块化应用以及吊顶、设备管线等内装工业化生产方式。租赁住房的设计、建设应达到国家和本市绿色建筑星级标准的相关要求。

　　十四、租赁住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限保持一致。房屋与土地不得整体或分割转让。对因企业破产、重组等特殊情形需整体转让的，需经土地出让人同意并纳入全市统一土地交易市场实施。整体转让后不得改变租赁住房用途，应继续用于租赁。

　　十五、对出让合同约定的整体持有的租赁住房用地和房屋，应当核发一本不动产证，不得分证办理，并在不动产登记簿上和不动产权证书上注记“整体持有，不得分证办理”。根据出让合同的约定，租赁住房用地转让条件、受让人的出资比例、股权结构等内容也应当记载于不动产登记簿和不动产权证书上。

　　十六、本通知自发文之日起实施，由市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局和市房屋管理局负责解释各自职权范围内的相关内容。

　　市住房城乡建设管理委

市规划国土资源局

市房屋管理局

　　二○一七年十一月一日